返済方法
１． 元利均等返済
毎回の返済額が一定で、返済金額に占める元金と利息の割合が変化してゆきます。
返済金額が一定なので返済計画が立てやすく一般的なローンです。
ただし返済開始当初は利息分の返済で大部分占められ、元金の減りは少ないので，
支払合計額は元金均等返済より多くなります。
２． 元金均等返済
元金部分を返済期間で按分して均等にし返済する方法で、当初は支払金額が多く、
返済が進むにつれて返済額も少なくなっていきます。
３． ステップ返済
当初の一定期間の返済額を少なくして、その期間が終了した時点でその時の元金残高を
基に返済額を再度計算しますので結果として支払合計額はかなり多くなります。
住宅金融公庫のゆとり償還制度や年金住宅融資のステップ返済はこの方法を使った返済で、
期間終了後に返済額が大幅に増え大きな問題となった為、Ｈ１２年度より廃止されました。
４． 元金据置型返済
元金の返済を据え置いて利息だけを返済していく方法。通常は一定期間後元利均等返済に
移行します。期間終了時に一括して返済する方法もあります。
元利均等返済は当初の返済額が少ないので、融資を受ける条件の１つである返済金額の
５倍以上の月収について収入が少なくても借りられることが可能です。
しかし支払合計額は多くなります。
子供がまだいなくて、夫婦共稼ぎの場合などは、元金の返済を多くした元金均等返済のほうが、
後に買い換えなどを考えた時にも借入残高が少なくなっていますので、有利と思われます｡
ボーナス払い併用を採用する場合は、ボーナス払い分は借入金の１／２以下
（公庫融資は４０％以下）で、公庫融資は５０万円単位、民間融資は１０万円単位になります。
支払月は年２回で６ヶ月ごと（６月と１２月、７月と１月、８月と２月など）になります。
元金のボーナス分の返済は支払まで減りませんのでその分利息の支払分が多くなります。
現在の経済状況では支給額が勤務先の業績に左右されやすく、予定どうりの支給があるか
どうか不確定ですので、なるべくなら毎月払いにした方がよいかもしれません。
固定金利と変動金利
固定金利は決められた期間内は金利は変わりませんが、変動金利は年２回
（毎年４月１日と１０月１日）金利の見直しをします。金利が変動しても返済額は５年間一定で、
６年目に調整し、その後５年おきに（１１年目など）見直します。
金利が上昇して利息の支払が増え、利息の支払不足が起きた場合は次の５年間で調整します。
ただし新返済額は変更前の返済額の１．２５倍を限度とします。
しかし金利の上昇で利息分の支払額が元金にあたる支払分より多くなった場合は毎月の支払が
利息分のみの支払となり、超えた分は利息の未払いとなり次回の見直しでその分加算され、
また元金の返済もなかったことになるので、返済の合計額が増えていきます。
対策としては低金利時代での変動金利を選択した場合はなるべく借入の元金を少なくしたり、
毎回の返済額を多くしたりして、元金部分にかかる利息を少なくするように固定金利の融資と
組合わせて利用した方がよいと思います。
通常低金利時代は長期の固定金利を選択した方がよいですが、ただ短期間に返済が
可能であれば、金利の有利な変動金利型でもよいと思います。
段階金利型と全期間同一金利型
公庫融資は１１年目以降金利が変わる段階金利を採用していますが、年金住宅融資では
段階金利型と返済期間２５年以内と返済期間３０年以上の全期間同一型金利があります。
返済期間と金利差によって違いますが、段階金利の方がすこし有利みたいですので、
シミュレーションしてみてください。
親子リレー返済と親子リレーローン
公庫融資、年金住宅融資、財形住宅融資では親子リレー返済を利用して、
毎月の返済金額や完済時の年齢要件をクリアすることもできます。これは子供を連帯債務者と
指定して、その子供が返済を継続していく方法です。民間融資では親子リレーローンが
似た方法であります。ただし子供が団信に加入できることなどが要件にあります。
また公庫融資では親子リレー返済の条件や、２世帯住宅の条件を満たし、
敷地面積が２００㎡を 超え、耐久性能が優れた住宅などの要件を満たせば、
超長期親子リレー返済の利用が可能です。
これにより耐久構造の場合は５０年、準耐久構造の場合は４０年の長期返済が可能です。
また民間融資では親子ペアローンという親と子が別々にローンを借りて平行して返済してゆく
ローンもあり、それぞれ団信に加入できます。
借入金額、返済額、共有持分がはっきりできる利点があります。