繰上返済

　　ローンの元金部分の一部または全部を返済することにより返済期間の短縮や
　　　返済金額の軽減をすることで、一部を返済する内入れと全部を返済する完済があります。

　１．　内入れ
　　　　　a．期間短縮型（中抜き型）　　　考え方のサンプルはこちら
　　　　　　　　・　毎回の返済額は同じですが、元金を減らしてその利息分を減らす方法
　　　　　　　　　　　その分総返済額が軽減できます。
　　　　　ｂ．返済額軽減型
　　　　　　　　・　返済期間は同じで、毎回の返済額を少なくする方法。
　　　　　　　　　　　だたし変動金利型のローンの場合、内入れ時の金利水準によっては
　　　　　　　　　　　必ずしも少なくなるとは限らないので注意が必要です。
　　　　　ｃ．条件変更
　　　　　　　　・　ボーナス支払月の変更、ボーナス併用払いから毎月払いへ変更、
　　　　　　　　　　毎月払いからボーナス併用払いへ変更、ボーナス払い部分のみの一括返済、
　　　　　　　　　　元利均等返済から元金均等返済へ変更、その逆に変更、
　　　　　　　　　　ゆとり（ステップ）返済から通常返済に変更など。
　　　　　　　　　　　（ただしゆとり返済から通常返済に変更すると、毎月の返済額が
　　　　　　　　　　　　　多くなるので注意が必要ですが、内入れ効果は高いと思われます）

　２．　内入れの効果
　　　　　内入れにより元金を減らしてその分の利息の支払をカットすることなので、
　　　　　　・　元金部分の返済額が少ない時期（ローンを始めてから早い時期）の方が
　　　　　　　　　効果は大きい
　　　　　　・　金利の高いローンほど効果は大きい
　　　　　　・　期間短縮型の場合は利息支払の軽減にプラスして、早く返済が終わるので､
　　　　　　　　　気持ち的にも安心。また返済額軽減型より総返済額を少なくできる。
　　　　　　　　　（内入れ時期によりますが、ほとんどの場合でみられます）

　３．　内入れの注意点
　　　　　　・　公庫融資では内入れ金額を最低１００万円にしている。
　　　　　　　　　民間融資でも一定金額以上となっていることが多いのでチェックが必要。
　　　　　　・　ボーナス併用払い型は６ヶ月を１単位としているので注意が必要
　　　　　　・　年金住宅融資（協会転貸融資）では年２回しか繰上返済を受付けない場合
　　　　　　　　　が多いのでチェックが必要。また民間融資の固定金利選択ローンでは
　　　　　　　　　一定期間繰上返済を認めないところもあるのでチェックが必要です。
　　　　　　・　所定の期日に繰上返済の申し出をして、当月返済分と内入れ額を提示する。
　　　　　　・　手数料は住宅金融公庫や財形住宅融資では期間短縮型が３１５０円、
　　　　　　　　　返済額軽減型が５２５０円、年金住宅融資では２１０００円、
　　　　　　　　　民間融資では３１５０円〜４２０００円と幅広いので、チェックをして下さい。
　　　　　　・　繰上返済を考える理由として、今資金に余裕があるからと思いますが、
　　　　　　　　　近々予定している支出はＯＫか、また予定外の支出にも対応できる手持の
　　　　　　　　　資金は残っているかなどを考えて実行することをお勧めします。
　　　　　　　　　後でまたそのためにローン（たとえば教育費などの）を組むことになっては。
　　　　　　　　　ただしローンの返済期間が短くまた金利を住宅ローンより低く借りられる
　　　　　　　　　場合などは、検討できると思います。

借り換え

　　低金利の融資を新たに利用して、今返済しているローンを一括返済することで、
　　　　高金利時代に借りたローンに対してはかなりの利息軽減効果があります。

　１．　借り換えのポイント
　　　　　・　公庫融資から公庫融資への借り換えは不可ですので、民間融資を利用
　　　　　・　民間融資で同一金融機関での変動金利から固定金利型又は固定金利選択型
　　　　　　　　　への借り換えは原則できません。
　　　　　・　新規融資扱いなので、担保評価に注意が必要。
　　　　　　　　　担保価値としては実勢価格の７割〜８割が限度で、評価割れの場合は融資を
　　　　　　　　　受けられない場合もあります。
　　　　　　　　　しかし最近では担保評価額を上回って融資可能な｢担保割れ対応型の
　　　　　　　　　　借り換えローン ｣を扱っている金融機関が増えています。
　　　　　　　　　　担保不足に対して１０００万円を上限にとか、担保価値の何割増しとかなど
　　　　　　　　　　あります。しかしその分は無担保の融資になる為、融資基準を通常より
　　　　　　　　　　少し厳しくなっているようです。
　　　　　・　効果が期待できるのは
　　　　　　　　　新規融資との金利差が１％以上、返済の残りの期間が１０年、
　　　　　　　　　　ローン残高が５００万円以上　が目安とされているようです。
　　　　　・　他の借入により抵当権が設定されている場合には、抵当権等の順位変更登記の
　　　　　　　　　承諾が必要。

　２．　借り換えの費用
　　　　　・　印紙税
　　　　　・　抵当権抹消費用及び新規融資に対する抵当権設定費用
　　　　　・　司法書士手数料
　　　　　・　保証料
　　　　　　　　なお現在返済しているローンの保証料は全額返済することにより返還される
　　　　　　　　　場合があります。
　　　　　・　事務処理手数料

　　　　　このような費用が余分にかかりますので、トータル的に判断して下さい。

買い替え

　　今の住居を売って新しく購入する方法ですが、買い替え専用の住宅ローンもあります。
　　　融資条件はほぼ借り替えローンと同じと思ってもよいです。
　　　
　１．　買い替えのポイント
           ・　購入価格を上回り、残高が減少しているのがベストですが、現在では
　　　　　　　　中古住宅市場が低迷しているので、難しい場合も多いようです。
　　　　　・　売却時の税金や諸費用、購入時の税金や諸費用が発生しますので、
　　　　　　　　チェックが必要です。
　　　　　・　不動産を売却した年の１月１日現在で所有期間が５年以下は｢短期譲渡所得 ｣、
　　　　　　　　５年超は｢長期譲渡所得 ｣となり税率が５２％（短期）と２６％（長期）になりますので、
　　　　　　　　取得日と譲渡日に注意が必要です。
　　　　　・　マイホームの売却には｢居住用財産の３０００万円特別控除 ｣や
　　　　　　　　｢買い替えの特例 ｣、｢買い替えの場合の譲渡損失の３年間繰越控除制度 ｣
                  などがそれぞれの要件にあてはまれば、利用できますのでチェックして下さい。
　　　　　　　　ただし重複利用できない組合わせがあります。